近期，上海网上房地产公布了最新一批次商品住房的入市详情。本次共有8个全新的住宅项目集中推向市场，总计提供了1141套房源，这些房源分布在上海的杨浦、浦东、闵行、静安、宝山和金山六个行政区。在这一批次的新房市场中，呈现出明显的结构性特点：位于主城核心区域的项目在数量和价格上都呈现上涨趋势，而部分位于远郊的刚需型楼盘则面临着去化较为冷清的挑战。
位于繁华静安核心区的静梧雅园项目一经亮相，便迅速引发了市场的广泛关注。该项目精心推出了92套面积介于120至193平方米之间的房源，备案均价高达16.8万元/平方米，相较于同区域在2024年底入市的信安里(均价13.6万元/平方米)上涨了3.2万元/平方米。静梧雅园的地块在2024年9月以11.4万元/平方米的楼板价成交，溢价率高达31.2%，这一高地价为新房的高定价提供了强有力的支撑。 尽管房价有所上涨，但静梧雅园凭借其稀缺的地段优势——毗邻南京西路商圈，依然吸引了众多寻求改善居住条件的置业者。该项目已成为中心城区核心区域价值的一个显著标杆，其独特的地理位置和优越的居住环境，使其在市场上备受瞩目。
杨浦内中环项目波阳云筑则呈现“价格回调”现象，备案均价10.8万元/平方米，较一期下调6900元/平方米。差异源于二期地块地价较低，且产品配置略减(如层高降低、无会所)，所以定价更“亲民”。项目一期于今年4月推出187套，383组认筹，认筹率超过200%，二期能否复制热度需观察市场对性价比的认可程度。
古北名庭本次加推99套房源，备案均价11.65万元/平方米，较前两次开盘(11万元/平方米、11.3万元/平方米)持续上涨，创下闵行非别墅类住宅价格新高。项目前两批次认筹率均超110%，显示改善客群对金虹桥国际社区的长期价值认同。本次涨价后去化表现，将成为验证区域市场韧性的关键指标。
此外，梅陇板块申陇名邸四批次加推107-170平方米3-4房，均价76882元/平方米;天宸雅苑加推48套89-129平方米公园景观房，均价60003元/平方米，形成“刚改互补”供应结构，满足不同人群购房需求。
与繁华的核心区域形成鲜明对比，远郊地区的刚需项目正承受着去化压力。例如，位于浦东新区惠南板块的某洋房叠墅项目，地处野生动物园板块，与地铁站相距超过2公里。尽管该项目推出了“首付26万起”的优惠政策以降低门槛，但仍然鲜少有人关注，开发商不得不宣布取消摇号开盘。同样，在浦东外高桥板块，某项目在原定的5月1日至5日认购期内，登记的客户数量寥寥无几，开盘时间也因此从5月13日提前至8日。而在青浦淀山湖的另一个项目，也因为认购人数不足而取消了公证摇号。这些现象反映出，远郊非核心地段的房地产项目，在面临通勤成本高、配套设施不完善的双重制约下，难以吸引到大量的刚需客群。
在4月28日至5月11日期间，上海住宅市场的成交面积达到了45.97万平方米，这一数据较前一个月环比增长了9%。同时，成交均价也呈现出显著上涨，达到了84065元/平方米，环比上涨了33%。这一趋势表明，改善型住宅产品成为了市场的主力推动力。 上海中原分析师卢文曦对此进行了深入分析，他指出，多个核心区域的稀缺新盘认筹率居高不下，这一现象反映出置换链条的顺畅，进而推动了改善型置业者的积极入市。然而，与此同时，远郊项目的滞销现象也揭示了市场对于“地段、价格、配套”性价比的严格筛选逻辑，这一逻辑在当前市场中显得尤为关键。
