政策助力市场止跌回稳：热点城市优化供给，房企风险逐步出清

今年以来，在一系列支持性政策的推动下，中国房地产市场整体呈现止跌回稳、分化发展的态势。市场格局正处于深刻调整与转型的关键阶段，展现出以下几个主要特征：

1. 市场格局转变：二手房替代效应增强

随着市场进入新发展阶段，二手房交易比重显著上升。1-11月，全国二手房网签面积占总交易量的45%。专家指出，市场正从以新房为主的增量模式，加速向新房与二手房并重，并最终向以二手房为主导的成熟市场格局过渡。这一转变是当前房地产市场供求关系重大变化的直接反映。

2. 城市表现分化：部分热点城市率先回暖

部分基本面坚实、政策协同发力的热点城市已率先呈现积极信号。1-11月，厦门、贵阳、武汉等城市的新房和二手房交易总量同比实现增长。这些城市的经验表明，在需求端(如优化限购、降低首付)和供给端(优化土地供应、鼓励打造“好房子”)共同发力，是激活市场、稳定预期的关键。

3. 消费模式重塑：租赁市场分流购房需求

住房租赁市场的快速发展和“租购同权”政策的推进，正在重塑住房消费模式，租房需求替代了一部分购房需求。与此同时，面向住房困难群体的公租房等保障性租赁需求持续增长，但有效供给仍显不足，盘活存量资产成为重要解决路径。

4. 风险逐步化解：房企化债与保交楼并进

在风险化解方面，近期房企债务风险正逐步出清，大型房企在热点城市拿地积极性有所回升。同时，“保交楼”攻坚战扎实推进，通过将符合条件的项目纳入“白名单”提供资金支持，市场信心正在逐步修复。

总体来看，房地产市场正沿着“因城施策控增量、去库存、优供给”的路径发展。未来，库存压力大的城市预计将严控新增供应，而市场复苏的核心动力将来自于增加高品质、配套完善的“好房子”供给，以满足居民对美好居住生活的升级需求。